Energieausweis oder Verbrauchsausweis? Der Unterschied – und was Sie wirklich brauchen

Beim Hausverkauf, bei der Neuvermietung oder einfach aus gesetzlicher Pflicht: Früher oder später kommt praktisch jeder Eigentümer mit dem Thema Energieausweis in Berührung. Dabei sorgt schon der erste Schritt für Verwirrung: Brauche ich einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis? Die beiden Varianten unterscheiden sich deutlich – in Aussagekraft, Preis und den Voraussetzungen, unter denen Sie überhaupt wählen dürfen. Dieser Beitrag bringt Klarheit, inklusive einer wichtigen Änderung, die zum Jahreswechsel 2026/2027 ansteht.

Kurz gesagt: Der Verbrauchsausweis beruht auf Ihren tatsächlichen Verbrauchsdaten und ist günstiger. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude selbst und ist aussagekräftiger. Bis Ende 2026 ist bei vielen älteren Häusern mit weniger als fünf Wohnungen der Bedarfsausweis Pflicht, ab 1. Januar 2027 dürfen Eigentümer reiner Wohngebäude frei wählen. Wir stellen beide Ausweisarten für Häuser in Kerpen und im ganzen Rhein-Erft-Kreis aus, mehr dazu unter Energieausweis im Rhein-Erft-Kreis.

Zwei Ausweise, ein Zweck – aber unterschiedliche Methoden

Der Energieausweis dokumentiert, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung und Warmwasser benötigt. Dafür gibt es zwei zulässige Verfahren nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide sind rechtlich gleichwertig, wenn sie in der jeweils erlaubten Situation eingesetzt werden – sie messen die energetische Qualität eines Gebäudes nur auf unterschiedliche Weise.

Verbrauchsausweis: Basis sind die tatsächlichen Verbrauchsdaten

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die realen Heiz- und Warmwasserkosten der letzten drei abgerechneten Jahre. Er ist schnell erstellt, vergleichsweise günstig und für viele Wohngebäude ausreichend – vorausgesetzt, die Verbrauchsdaten liegen vor. Ein Nachteil: Er spiegelt auch individuelles Nutzerverhalten wider. Steht eine Wohnung länger leer oder heizt ein Vormieter sehr sparsam, verzerrt das die Werte etwas. Für die meisten Verkaufs- und Vermietungssituationen ist er dennoch die praktikablere und günstigere Lösung.

Bedarfsausweis: Basis ist die bauliche Substanz

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten – anhand von Bausubstanz, Dämmstandard, Fenstern, Heizungsanlage und weiteren technischen Daten des Gebäudes. Er ist aufwendiger in der Erstellung, weil in der Regel eine Objektbegehung oder zumindest eine detaillierte Datenaufnahme nötig ist, dafür aber unabhängig davon, ob vorher sparsam oder verschwenderisch geheizt wurde.

Welchen Ausweis dürfen Sie wählen? Die aktuellen Regeln

Nach § 80 GModG gilt aktuell (bis 31. Dezember 2026) folgende Grundregel:

• Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn der Bauantrag für Ihr Gebäude vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten hat und nicht vollständig auf das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurde.
• Sie dürfen frei wählen (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), wenn der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten – oder wenn Ihr Gebäude 5 oder mehr Wohneinheiten hat, sofern die nötigen Verbrauchsdaten vorliegen.
• Neubauten benötigen grundsätzlich immer einen Bedarfsausweis, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Kurz gesagt: Vor allem Besitzer kleinerer, unsanierter Altbauten aus der Zeit vor 1977 sitzen aktuell noch im Bedarfsausweis-Pflichtbereich.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Kurz gesagt: Bei älteren kleinen Wohnhäusern fällt die Pflicht zum Bedarfsausweis weg. Ab 2027 dürfen Sie bei reinen Wohngebäuden frei wählen, solange brauchbare Verbrauchsdaten vorliegen.

Bis Ende 2026 gilt noch die alte Ausnahme: Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen bei Verkauf oder Vermietung den Bedarfsausweis, wenn sie den Wärmeschutz von 1977 nicht erreichen.

Zum 1. Januar 2027 tritt der zweite Teil des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) in Kraft. Für Ausweise, die ab diesem Tag ausgestellt werden, gilt:

• Bei reinen Wohngebäuden ist es egal, ob Sie einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis nehmen. Nichtwohngebäude brauchen dagegen immer den Bedarfsausweis. Auch ein Haus mit Laden, Praxis oder Büro darin bekommt keinen Verbrauchsausweis mehr.
• Neu ist auch die Verlängerung eines Mietvertrags als Anlass. Dann ist ein Ausweis fällig, wenn noch kein gültiger vorliegt.
• Für den Verbrauchsausweis reichen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren. Die letzte Abrechnung darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
• Neu im Ausweis steht der Energieverbrauch des ganzen Hauses in Megawattstunden pro Jahr, nicht nur der Wert pro Quadratmeter.
• Der Ausweis wird digital ausgestellt. Auf Wunsch gibt es ihn weiterhin auf Papier.
• Die bekannte Skala von A+ bis H bleibt für Wohngebäude bestehen.
• In Immobilienanzeigen stehen bei neuen Ausweisen künftig auch das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf. Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Pflichtangaben.
• Wer den Ausweis ausstellt, muss das Haus vor Ort ansehen oder sich aussagekräftige Fotos geben lassen. Auch für einen Verbrauchsausweis reicht es dann nicht mehr, nur Zahlen einzuschicken.

Was heißt das für Sie?

• Ihr Ausweis ist noch gültig: Sie müssen nichts tun. Bestehende Ausweise gelten bis zu ihrem Ablaufdatum weiter, in der Regel zehn Jahre.
• Sie verkaufen oder vermieten 2027 ein älteres Einfamilienhaus: Dann reicht künftig oft der günstigere Verbrauchsausweis. Für Käufer bleibt der Bedarfsausweis aber aussagekräftiger, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten der letzten Bewohner.
• Sie brauchen den Ausweis noch in diesem Jahr: Dann gilt die alte Regel.

Wann Sie überhaupt einen Energieausweis brauchen

Ein gültiger Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben:

• beim Verkauf einer Immobilie – spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen
• bei Neuvermietung oder einem neuen Mieterwechsel – auch hier muss der Ausweis potenziellen Mietern unaufgefordert gezeigt werden
• bei bestimmten öffentlich zugänglichen Gebäuden mit Aushangpflicht

Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder wird er falsch verwendet, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Ausstellen dürfen ihn übrigens nicht beliebige Personen, sondern nur entsprechend qualifizierte Fachleute – etwa Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister aus dem Bau- oder Heizungsbereich oder Energieberater mit entsprechender Qualifikation.

Was kostet ein Energieausweis – und wie lange gilt er?

Die Preise unterscheiden sich deutlich zwischen den beiden Ausweistypen:

• Verbrauchsausweis: in der Regel zwischen 50 und 100 Euro, auch online erstellbar
• Bedarfsausweis: aufgrund der aufwendigeren Datenerhebung deutlich teurer, meist ab etwa 300 bis 500 Euro

Bei sehr günstigen Angeboten unter 70 Euro lohnt sich ein zweiter Blick: Häufig fehlt hier die fachgerechte Prüfung der Angaben. Beide Ausweistypen gelten unabhängig voneinander jeweils 10 Jahre ab Ausstellungsdatum.

So kommen Sie schnell und rechtssicher zu Ihrem Verbrauchsausweis

Wenn Sie einen Energieausweis beantragen möchten, lohnt sich zunächst der kurze Check: Bauantrag vor oder nach 1977, Anzahl der Wohneinheiten, Verbrauchsdaten vorhanden oder nicht. In den meisten Fällen – vor allem bei Gebäuden ab Baujahr 1977 – reicht ein Verbrauchsausweis völlig aus, und den können Sie unkompliziert online erstellen lassen.

Häufige Fragen